Qué se entiende por cláusula abusiva en un contrato de alquiler?
Una cláusula abusiva es aquella que impone condiciones injustas o desproporcionadas a una de las partes, generando un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones contractuales. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil y la normativa de protección a consumidores y usuarios contemplan la nulidad de este tipo de estipulaciones.
Cláusulas comunes que pueden considerarse nulas
1. Obligaciones de mantenimiento que no corresponden al inquilino
Algunos contratos obligan al arrendatario a asumir todo tipo de reparaciones, incluyendo las estructurales o de elementos comunes (tejado, ascensor, bajantes, etc.). Esto contraviene el artículo 21 de la LAU, que establece que dichas reparaciones son responsabilidad del arrendador, salvo aquellas que sean consecuencia de un mal uso o debidas al desgaste ordinario, que sí correspondería al inquilino.
2. Actualización de la renta con efectos retroactivos
La actualización del alquiler solo puede aplicarse a partir del mes siguiente a la notificación por escrito del arrendador o arrendatario. Cualquier cláusula que pretenda exigir retroactivamente las diferencias de renta correspondientes a meses anteriores sería contraria a derecho.
3. Subida de la renta por reformas o mejoras
Según la LAU, solo se puede incrementar la renta por obras de mejora a partir del quinto año del contrato (séptimo si el arrendador es persona jurídica). Además, debe tratarse de mejoras que incrementen el valor de la vivienda y nunca de obras de conservación.
4. Imputación de gastos de gestión inmobiliaria al inquilino
Desde la reforma de la LAU de 2019, cuando el arrendador es una persona jurídica, no puede trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria ni los de formalización del contrato (art. 20.1 LAU).
5. Acceso del arrendador a la vivienda sin consentimiento
La inviolabilidad del domicilio está protegida por el artículo 18.2 de la Constitución Española. El arrendador no puede entrar en la vivienda sin el consentimiento del inquilino, salvo situaciones excepcionales previstas legalmente (emergencias, por ejemplo). Cualquier cláusula que autorice el acceso libre o permanente del propietario es nula.
6. No aplicar bajadas del IPC
Algunas cláusulas prevén la actualización del alquiler solo si el IPC sube, pero no permiten una bajada si el índice es negativo. Estas condiciones son contrarias a derecho, especialmente tras la limitación legal que impide aumentos por encima del IPC.
7. Establecer un plazo de pago inferior al legal
La LAU permite pagar el alquiler dentro de los siete primeros días del mes. Un contrato que obligue al pago el día 1 o 5 contraviene esta disposición y podría ser impugnado.
8. Uso indebido del contrato de arrendamiento de temporada
Algunos arrendadores utilizan contratos de alquiler de temporada para evitar aplicar la normativa protectora del arrendamiento de vivienda habitual. Sin embargo, el artículo 2 de la LAU aclara que si el destino principal del inmueble es satisfacer la necesidad permanente de vivienda, estamos ante un contrato de vivienda habitual, aunque se titule de otra forma.
9. Renuncia a derechos esenciales
Cualquier cláusula que pretenda anular derechos reconocidos legalmente, como el derecho a la devolución de la fianza o a reclamar reparaciones, es nula. Los derechos básicos del arrendatario no pueden ser objeto de renuncia previa.
10. Penalizaciones excesivas por rescisión anticipada
El arrendatario tiene derecho a desistir del contrato tras seis meses, siempre que avise con 30 días de antelación. Solo puede pactarse una penalización proporcional. Exigir el pago íntegro de todas las mensualidades restantes es desproporcionado y nulo.
¿Qué puedes hacer si tu contrato contiene cláusulas abusivas?
📚 Fuentes legales citadas:
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Código Civil
Constitución Española
Real Decreto-ley 7/2019
Fotografía:@pixabay
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