QUÉ REQUISITOS SON EXIGIBLES PARA DIVIDIR UN PISO O LOCAL?

El procedimiento para la agrupación o segregación de pisos o locales está recogido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) concretamente en su artículo 10.3, b) que comienza estableciendo como requisito, la necesidad de contar con autorización administrativa previa antes de someter el asunto a la junta de propietarios, para poder efectuar la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; o proceder al aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte. La autorización debe estar concedida por la Administración pública competente.

– Según el artículo 10.3 “b” LPH, tras la reforma operada por la Ley 8/2013, 

“3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”.

– Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que, 
«No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos».

– Según el artículo 53. a del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística,
 «No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión».

Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal

A partir de aquí interviene la Comunidad de Propietarios. En cuanto a las mayorías exigibles que deben darse en la junta de propietarios para adoptar el acuerdo que autorice la agregación o segregación, así la regla general será que para llevar a cabo la división de un piso o local es imprescindible contar con la previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio.

Sin embargo, no será aplicable la regla anterior cuando figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal la cláusula que autorice al propietario del piso o local para realizar la división o segregación sin el referido acuerdo de la comunidad (doctrina mantenida por la DGRN ya desde antiguas resoluciones y confirmada tras la Ley 8/2013 por la DGRN entre otras, en R. de 7 de mayo de 2014).

Una cuestión importante a tener en cuenta será que un arquitecto debe realizar el proyecto de obra que contemple la normativa del Código Técnico de la Edificación, en cuanto a densidad de las viviendas y requisitos mínimos de habitabilidad. Las nuevas viviendas tienen que tener una entrada independiente, una superficie mínima y aislamiento térmico y acústico entre las viviendas.

Otra cuestión relevante será el hecho de que la división de la vivienda debe hacerse obligatoriamente en Escritura Pública según el art. 50 del Reglamento Hipotecario y art. 3 de la Ley Hipotecaria, para acceder al Registro de la Propiedad. “Ha de inscribirse en el Registro para que las partes resultantes de la división cuenten cada una con hoja registral propia y gocen de los efectos registrales”.

La división de la vivienda supone una nueva estructura de los apartamentos resultantes que exige una redistribución de las cuotas a pagar en la comunidad. Generalmente, esta cuota se calcula en proporción a la superficie de la vivienda, por lo que, si esta cambia, habrá que modificarla. “El acuerdo por el que se autoriza esta modificación de la vivienda debe fijar también los nuevos porcentajes. Por lo general, en la propia solicitud el propietario hace una propuesta para que la comunidad la vote junto con la autorización”, según el presidente del CGCAF.

En relación a la licencia o autorización administrativa, la regla general será, en virtud del artículo 10.3 “b” LPH, la necesidad de autorización administrativa, ahora bien, el artículo transcrito supedita la exigencia de autorización administrativa “cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”, hoy, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.

Indicar que no obstante lo dispuesto en el artículo 53.a) in fine del Real Decreto 1093/1997 respecto de los locales comerciales y plazas de garaje, la DGRN ha entendido que tras la Ley 8/2013, la exigencia de autorización administrativa es también aplicable a los citados elementos (ver R. de 26 de octubre de 2017).


Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. Ficha

Artículo 53 Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal

"Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:

• a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.
• b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes."

Por último, decir que tanto la jurisprudencia del TS como la DGRN (vid. R. de 17 de octubre de 2014 y R. de 15 de febrero de 2016) han admitido que no es necesaria la licencia cuando es posible acreditar la prescripción de la infracción urbanística mediante un certificado técnico, siendo aplicable analógicamente el artículo 28.4 “a” TRLS.